En un desalojo por falta de pago, la deuda y la restitución deben coordinarse sin confundirse. La intimación tiene que coincidir con el contrato, identificar el incumplimiento y respetar los requisitos aplicables. También importa conocer quién ocupa efectivamente el inmueble y si existen garantes o pagos parciales que deban computarse.
Una deuda acreditada no reemplaza los requisitos de restitución
Para recuperar el inmueble hay que sostener una causal de desalojo y acreditar que la obligación de devolver es exigible. En una locación habitacional el artículo 1222 exige intimación fehaciente con un plazo mínimo de diez días corridos desde su recepción y especificación del lugar de pago. El modo en que se redacta y recibe importa tanto como la existencia de atrasos. El encuadre de un local comercial debe revisarse de acuerdo con su destino y contrato.
La mediación integra el análisis previo en la Justicia Nacional
El texto actualizado de la Ley 26.589 no incluye el desalojo entre los supuestos optativos del artículo 6. Corresponde evaluar la mediación previa bajo ese régimen, distinguiéndola del eventual cobro ejecutivo. Una carta documento no equivale al acta de cierre de mediación. El abogado organiza cada instancia conforme al objeto reclamado y a los antecedentes, sin prometer que el solo vencimiento de una intimación permitirá recuperar las llaves.
La entrega anticipada requiere una decisión judicial
El artículo 684 bis permite solicitar desocupación anticipada por falta de pago bajo caución real y por el procedimiento al que remite. No existe una entrega automática ni un plazo total uniforme. La prueba inicial, las notificaciones, los ocupantes y las defensas inciden en el trámite. Ocultar pagos o antecedentes puede perjudicar seriamente la pretensión y generar consecuencias legales.
El reclamo exige que contrato, liquidación, intimación y causal procesal sean coherentes. La representación letrada permite cumplir el recaudo previo del artículo 1222 cuando corresponde, identificar a los ocupantes y preparar la mediación y la demanda sin incorporar afirmaciones que debiliten el cobro. También se evalúa si conviene coordinar acciones frente a garantes.
Preguntas frecuentes
La restitución y el cobro tienen objetos diferentes. Pueden requerir vías distintas, aunque se apoyen en el mismo contrato. Conviene coordinar ambas estrategias y el eventual reclamo a garantes.
No. Ese plazo corresponde a un recaudo previo de la locación habitacional. Si no hay restitución voluntaria, deben cumplirse las instancias y decisiones que correspondan para obtenerla judicialmente.
La situación de los ocupantes debe contemplarse en la demanda y en las notificaciones. Su existencia puede afectar el desarrollo del proceso; omitirla no evita que luego deba resolverse.
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Contactar por WhatsApp- Código Civil y Comercial de la Nación — artículos 1219 y 1222
- Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
- Ley 26.589 de mediación prejudicial (texto actualizado)
- DNU 70/2023 — régimen vigente de locaciones
La respuesta jurídica depende del contrato, la fecha de los hechos y las circunstancias del caso. La consulta permite determinar cómo se aplican estas reglas a tu situación.
